美的置業(yè)：采取股權(quán)重組渡過(guò)周期 未來(lái)營(yíng)收復(fù)合增長(zhǎng)不低于25%

“現(xiàn)在整個(gè)行業(yè)還是處于出清和轉(zhuǎn)型的交織期，雖然困難，但不等于我們就放棄了這個(gè)行業(yè)。無(wú)論是大股東還是金融行業(yè)，都對(duì)地產(chǎn)行業(yè)保持信心，而在應(yīng)對(duì)特殊階段的周期交替過(guò)程中，我們不能用過(guò)去常規(guī)的應(yīng)對(duì)方式去渡過(guò)這樣的危機(jī)，所以我們采用了特殊的重組方案?！?/p>

對(duì)于公司實(shí)施重組的相關(guān)考量，8月19日，美的置業(yè)（3990.HK）執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官林戈在2024年半年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上對(duì)包括在內(nèi)的媒體記者如此回應(yīng)道。今年6月，美的置業(yè)公告其全資持有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)產(chǎn)權(quán)線將從上市公司重組至控股股東，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)從上市資產(chǎn)變成非上市資產(chǎn)。

而對(duì)于重組過(guò)后的美的置業(yè)，公司管理層也給出業(yè)績(jī)指引：“我們定的目標(biāo)是：未來(lái)三年上市平臺(tái)的營(yíng)收復(fù)合增長(zhǎng)不低于25%，歸母凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)不低于20%?！?024年中期業(yè)績(jī)公告顯示，上半年，美的置業(yè)營(yíng)收約251.34億元，同比下降30.8%，歸母核心凈利潤(rùn)同比下降51.1%至約4.19億元。

開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入下降32%

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整階段，穿越周期是每家企業(yè)面臨的重要挑戰(zhàn)。

業(yè)績(jī)公告顯示，上半年，美的置業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)約3.51億元，同比下降86.5%，核心凈利潤(rùn)同比下降63.3%至約6.42億元，歸母利潤(rùn)同比下降51.9%至約3.76億元，每股基本及攤薄盈利為0.26元，去年同期為0.58元。

報(bào)告期內(nèi)，美的置業(yè)連同合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司共實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約202.1億元，合約銷售總建筑面積約177.3萬(wàn)平方米。截至2024年6月30日，公司土地儲(chǔ)備的總建筑面積約2500萬(wàn)平方米，涉及315個(gè)物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

上半年，美的置業(yè)的收入主要來(lái)自三大板塊，其中，物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷售業(yè)務(wù)的收入占比最高，約為96%，收入達(dá)到約241.05億元，同比下降32%，主要是由于所確認(rèn)銷售面積的減少，報(bào)告期內(nèi)，該業(yè)務(wù)確認(rèn)的銷售總面積為227.7萬(wàn)平方米，同比下降32.9%。

美的置業(yè)執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁王大在表示，截至2024年6月30日，公司在建土地儲(chǔ)備面積為921萬(wàn)平方米，空地土地儲(chǔ)備面積721萬(wàn)平方米。重組完成后，可承接控股股東持有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資產(chǎn)的全鏈條開(kāi)發(fā)管理，涵蓋物業(yè)設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、規(guī)劃建造、銷售等全過(guò)程或階段性開(kāi)發(fā)管理服務(wù)。按照現(xiàn)有土地儲(chǔ)備規(guī)模結(jié)合定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，未來(lái)三年關(guān)聯(lián)交易年度上限額度分別為3.4億元、14.9億元、13.3億元。

“重組后，物業(yè)管理服務(wù)一定是美的置業(yè)非常重要的板塊，其在去年貢獻(xiàn)了主要的利潤(rùn)和現(xiàn)金流。另外，開(kāi)發(fā)代建業(yè)務(wù)會(huì)構(gòu)成新增業(yè)務(wù)板塊，除承接控股股東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)代建業(yè)務(wù)外，拓展第三方代建業(yè)務(wù)也是公司重點(diǎn)發(fā)展方向?！蓖醮笤诒硎?。

業(yè)績(jī)公告顯示，上半年，美的置業(yè)物業(yè)管理服務(wù)收入同比增長(zhǎng)15.9%至約8.4億元，商業(yè)物業(yè)投資及運(yùn)營(yíng)收入同比增長(zhǎng)32.4%至約1.89億元。

一年內(nèi)到期有息負(fù)債90.8億元

“美的置業(yè)重組之后，能夠快速把公司的負(fù)債總額降下來(lái)，公司會(huì)‘輕裝上陣’，專注于持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)。重組完成后，我們還是會(huì)圍繞房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈從事相關(guān)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的未來(lái)前景還是很廣闊?！泵赖闹脴I(yè)董事會(huì)主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂(lè)在業(yè)績(jī)會(huì)上表示。

據(jù)此前公告，美的置業(yè)擬將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行內(nèi)部重組，由私人公司持有該業(yè)務(wù)，同時(shí)組建私人公司集團(tuán)，接著通過(guò)實(shí)物分派私人公司股份的方式將私人公司集團(tuán)從美的置業(yè)剝離。分派完成后，控股股東將全面收購(gòu)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的剩余股權(quán)至100%持股。

重組完成后，美的置業(yè)將專注經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，圍繞物業(yè)管理、商業(yè)管理、智能化、裝配式建筑和室內(nèi)裝修開(kāi)展業(yè)務(wù)，以及承接控股股東所持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資產(chǎn)的全鏈條開(kāi)發(fā)管理。

值得注意的是，在上述重組過(guò)程中，美的置業(yè)向少數(shù)股東提供現(xiàn)金選擇權(quán)，即股東可以選擇拿股權(quán)，也可以選擇拿現(xiàn)金，每股現(xiàn)金分派金額為5.9港元（較6月21日公司收市價(jià)溢價(jià)約57.33%）。

業(yè)績(jī)公告顯示，截至2024年6月30日，美的置業(yè)凈負(fù)債率為50.1%，現(xiàn)金短債比1.26，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為67.8%；公司有息負(fù)債371億元，其中一年內(nèi)到期有息負(fù)債90.8億元，月均還債金額為7.6億元。

上半年，美的置業(yè)累計(jì)發(fā)行三期共計(jì)41.4億元中期票據(jù)，加權(quán)平均融資成本為4.54%，同比下降15BP（基點(diǎn)）。報(bào)告期內(nèi)，公司現(xiàn)金總量135億元。