法拍房規(guī)模繼續(xù)增長 機(jī)構(gòu)稱三、四線城市受沖擊大

據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，近年來法拍房供求規(guī)模連創(chuàng)新高。2023年全國住宅類法拍房成交金額達(dá)到1500億元，同比增長10%。今年上半年，法拍房掛拍規(guī)模繼續(xù)增長。

記者注意到，雖然法拍房目前整體交易規(guī)模不到全國一二手房交易總量的1%，但隨著掛拍房源大幅增加，在供給側(cè)已與在售新盤形成直接競(jìng)爭關(guān)系，其中三、四線城市法拍房對(duì)新房市場(chǎng)沖擊最高。

規(guī)模上升、成交率下滑

根據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)克而瑞近日公布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，上半年，全國法拍房掛拍規(guī)模達(dá)20.2萬套，同比增加12%。

分城市來看，二線城市中，鄭州、廈門、福州和蘇州等城市法拍房規(guī)模明顯增加，同比增幅均在四成以上。典型如鄭州，2024年上半年掛拍套數(shù)高達(dá)5178套，同比2023年同期高達(dá)43%。福州掛拍量也高達(dá)2835套，同比增幅更加突出，高達(dá)63%。

隨著掛拍量的增長，法拍房的成交率也如新房市場(chǎng)一樣出現(xiàn)下滑。據(jù)CRIC抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年法拍房掛拍套數(shù)20.2萬套，除尚未開始和正在進(jìn)行的，有效掛拍量16.6萬套，成交2.8萬套，平均成交率17%，較去年同期下降7個(gè)百分點(diǎn)。

不過，寧波、溫州、臺(tái)州、上海、杭州、紹興等城市表現(xiàn)較佳，法拍房成交率超過40%。

比如今年上半年，上海法拍房平均成交率46%，遠(yuǎn)高于全國平均水平，在一、二線城市中明顯領(lǐng)先。分總價(jià)段來看，300萬—500萬元總價(jià)段成交率最高，達(dá)到59%，折價(jià)率也相應(yīng)最低，為28%。據(jù)克而瑞一位分析師介紹，該總價(jià)段是大多數(shù)上海剛需首置購房群體的第一選擇，能夠在這一總價(jià)段以七折的價(jià)格購房，自然關(guān)注度也相應(yīng)更高。

對(duì)新房市場(chǎng)沖擊幾何？

法拍房大量入市，是否會(huì)對(duì)城市新房市場(chǎng)造成沖擊？不同城市、不同價(jià)位段的房源受影響的情況各異。

據(jù)了解，相比于目前全國一、二手房15萬億元以上的交易規(guī)模來看，年交易量約1500億元的法拍房還不到交易總量的1%。不過，上述克而瑞分析師指出，從結(jié)構(gòu)性角度，在某些法拍房交易份額變動(dòng)較大的城市或產(chǎn)品類型，隨著法拍房供求規(guī)模的增加，對(duì)于新房市場(chǎng)的影響勢(shì)必更為突出，并直接影響部分產(chǎn)品的去化速度。

其中，一線城市各總價(jià)段差別不是特別大，不過1000萬—2000萬元總價(jià)段產(chǎn)品成交率達(dá)38%，在各總價(jià)段中成交率最高。據(jù)了解，一線城市法拍房對(duì)新房市場(chǎng)的沖擊相對(duì)較小，各面積段的市占率均小于二、三線城市，其中70—150平方米法拍房交易量不及新房交易量的1%。

不過，一線城市中，上海70平方米以下產(chǎn)品受法拍房影響較大，法拍房需求擠占率超過兩成。考慮到目前上海已經(jīng)基本停供70平方米以下的小戶型產(chǎn)品，2024年上半年該面積段產(chǎn)品的新房成交套數(shù)占比僅為1%，更多的小戶型需求由法拍房和二手房承接也在情理之中。

二線城市則是200萬—300萬元總價(jià)段產(chǎn)品成交率最高，達(dá)28%。據(jù)了解，二線城市各面積段法拍房的影響居中，法拍房交易量達(dá)到新房交易量的2%左右，其中70平方米以下產(chǎn)品的需求擠占率較高，達(dá)到3.8%。

比如長沙市場(chǎng)，上半年70—90平方米法拍房需求擠占率較高，達(dá)到41%，主要是由于2024年上半年長沙該面積段成交量較小，不足全市成交套數(shù)的1%。而從法拍房實(shí)際成交套數(shù)來看，長沙70—90平方米和70平方米以下相當(dāng)。

另外，如鄭州市場(chǎng)，2024年上半年鄭州僅有13%的法拍房順利成交，成交率低于全國平均水平4個(gè)百分點(diǎn)，在二線城市中處于墊底水平。就法拍房成交量（套數(shù)）而言，鄭州法拍房掛拍量不到房屋成交總量的1%，低于二線平均水平。從這一點(diǎn)來看，雖然鄭州法拍房掛拍量較大，但其在房產(chǎn)交易體系中仍然只扮演著相對(duì)較小的角色，對(duì)市場(chǎng)影響不大。

三、四線城市則是100萬—200萬元產(chǎn)品成交率最高，達(dá)21%。據(jù)了解，三、四線城市法拍房對(duì)新房市場(chǎng)沖擊最高，平均需求擠占率達(dá)到了2.7%，其中180平方米以上的大戶型產(chǎn)品需求擠占率更是達(dá)到了8.4%。

據(jù)克而瑞分析師介紹，三、四線城市方面，“兩頭翹”的曲線特征最為明顯，100萬元以下的法拍房對(duì)新房的需求擠占率達(dá)到4%，其中50萬元以下法拍房對(duì)新房的需求擠占率更是高達(dá)13%。近年來三、四線城市房價(jià)的快速下行，以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)一步向高能級(jí)城市集中，使得三、四線低總價(jià)法拍房數(shù)量日益增多。三、四線1000萬元以上法拍房對(duì)新房需求的擠占率達(dá)到5%，其中2000萬元以上法拍房的需求擠占率更是高達(dá)22%。