總存量超廣深 成渝城市群零售物業(yè)市場(chǎng)“以價(jià)換量”趨勢(shì)仍存

成渝城市群零售物業(yè)市場(chǎng)總存量已超廣州、深圳為代表的華南主要城市群。

日前，世邦魏理仕發(fā)布數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，2024年上半年，成都、重慶兩地零售物業(yè)市場(chǎng)紛紛迎來(lái)供應(yīng)高峰，新增供應(yīng)面積？超30萬(wàn)平方米。受此影響，當(dāng)期成渝城市群零售物業(yè)總存量已增至約1935萬(wàn)平方米，已超廣州、深圳為主的華南地區(qū)逾300萬(wàn)平方米。其中，成都總存量超1000萬(wàn)平方米居全國(guó)第二，重慶總存量超800萬(wàn)平方米居全國(guó)第五。

“目前，重慶非標(biāo)商業(yè)存量約130萬(wàn)平方米，其中由歷史文化遺址改造的商業(yè)占比達(dá)51.7%，老廠區(qū)改造的文創(chuàng)商業(yè)占比11.3%?！笔腊钗豪硎巳A西區(qū)戰(zhàn)略顧問部負(fù)責(zé)人鄒麗娟告訴記者，作為網(wǎng)紅旅游城市，近年來(lái)重慶熱度不斷攀升，并從核心商圈蔓延至多個(gè)區(qū)域，這主要得益于城市更新以及非標(biāo)商業(yè)的放量。

供應(yīng)高峰

2024年上半年，成渝兩地零售物業(yè)市場(chǎng)均迎來(lái)供應(yīng)高峰。

其中，重慶市4個(gè)購(gòu)物中心開業(yè)，合計(jì)帶來(lái)約34.2萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，同比上升241.9%。同時(shí)，當(dāng)?shù)厝齻€(gè)存量項(xiàng)目因經(jīng)營(yíng)困難而退出市場(chǎng)，截至二季度末，重慶市零售物業(yè)市場(chǎng)總存量為858萬(wàn)平方米。

供應(yīng)雖仍較充沛，但2024年上半年，重慶市零售物業(yè)市場(chǎng)凈吸納量?jī)H錄得約33.5萬(wàn)平方米，因此空置率方面未有明顯變化。數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，重慶市零售物業(yè)市場(chǎng)整體空置率較去年年末微降0.8個(gè)百分點(diǎn)至9.3%。

“這一方面是因?yàn)橄M(fèi)增速放緩，品牌拓店趨于謹(jǐn)慎；另一方面，多個(gè)購(gòu)物中心持續(xù)大規(guī)模調(diào)改，主動(dòng)性優(yōu)化租戶，如龍湖北城天街?！笔腊钗豪硎朔矫嬷赋?，2024年上半年，重慶全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額7684.88億元，同比增長(zhǎng)3.9%，比全國(guó)高0.2個(gè)百分點(diǎn)，但二季度增速放緩至2.2%。

成都同樣迎來(lái)供應(yīng)高峰。2024年上半年，成都市3個(gè)購(gòu)物中心開業(yè)，合計(jì)帶來(lái)約38萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，系近十年同期新高。

在此背景下，成渝城市群零售物業(yè)市場(chǎng)總存量已超廣州、深圳為主的華南地區(qū)。數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，成渝城市群零售物業(yè)市場(chǎng)總存量為1935萬(wàn)平方米，華南地區(qū)則為1598萬(wàn)平方米，較成渝地區(qū)相差337萬(wàn)平方米。

展望2024年下半年，成都零售物業(yè)市場(chǎng)還將迎來(lái)3個(gè)購(gòu)物中心合計(jì)約35萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，重慶則將迎來(lái)約6.2萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。

“成都零售物業(yè)市場(chǎng)的新增供應(yīng)維持高位，但需求持續(xù)受大環(huán)境影響而波動(dòng)?！编u麗娟表示，需求波動(dòng)下，當(dāng)?shù)剡\(yùn)營(yíng)商、零售商均在新賽道發(fā)力，通過精準(zhǔn)規(guī)劃布局的多樣化載體、定制化的定位招商等措施挖掘新機(jī)遇。

“以價(jià)換量”

共迎供應(yīng)高峰同時(shí)，2024年上半年，成渝城市群零售物業(yè)市場(chǎng)仍存在“以價(jià)換量”趨勢(shì)。

其中，自2022年下半年以來(lái)，重慶市零售物業(yè)市場(chǎng)租金基本已進(jìn)入下行通道，且持續(xù)至今。目前，重慶市購(gòu)物中心首層平均租金較去年年末下跌0.8%，為368元/平方米/月。

“調(diào)整升級(jí)是重慶市零售物業(yè)市場(chǎng)上半年的主旋律?！笔腊钗豪硎朔矫嬲J(rèn)為，在核心商圈，城市更新積極推進(jìn)，活化存量項(xiàng)目，翻新或增設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，能夠改善整個(gè)片區(qū)的城市界面與通達(dá)性；加之游客消費(fèi)貢獻(xiàn)逐漸擴(kuò)大，運(yùn)營(yíng)商借勢(shì)調(diào)改，尤其聚焦與交通新動(dòng)線銜接的商業(yè)空間。

2024年上半年，重慶市文旅發(fā)展勢(shì)頭良好，假日經(jīng)濟(jì)活躍，如端午節(jié)期間重慶接待國(guó)內(nèi)游客同比增長(zhǎng)9.5%，旅游總收入同比增長(zhǎng)17.9%；“五一”假期間，重慶全市過夜游客同比增長(zhǎng)11.3%。境外游熱度也同時(shí)攀升，上半年重慶口岸入境的外國(guó)人超8萬(wàn)余人次，同比上升3.6倍；在渝停留住宿的外國(guó)人達(dá)34萬(wàn)余人次，同比上升6倍，已經(jīng)超過2019年水平。“預(yù)計(jì)暑假和下半年的節(jié)假日會(huì)進(jìn)一步刺激文旅消費(fèi)，改善市場(chǎng)消費(fèi)活力?！笔腊钗豪硎朔矫姹硎?。

同時(shí)，2024年上半年，成都市購(gòu)物中心首層平均租金為370.3元/平方米/月，較去年年末下跌0.3%，其中次級(jí)商圈以價(jià)換量最為顯著，平均租金較去年年末下降1.5%。

不僅是零售物業(yè)市場(chǎng)，成渝兩地的倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)也存在“以價(jià)換量”趨勢(shì)。

數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，重慶市倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)租金持續(xù)下行，較去年年末下跌1%，至20.7元/平方米/月；成都則較去年年末下跌0.4%，至22元/平方米/月。

“上半年，重慶積極培育工業(yè)新質(zhì)生產(chǎn)力，持續(xù)推動(dòng)轉(zhuǎn)型升級(jí)，新能源汽車產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)足發(fā)展，全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)穩(wěn)步向好，并為倉(cāng)儲(chǔ)需求的增長(zhǎng)提供強(qiáng)勁的支撐，助力市場(chǎng)整體空置率改善至近7年新低?！笔腊钗豪硎宋髂蠀^(qū)顧問及交易服務(wù)部產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人王蒙豪表示，“整體來(lái)看，重慶市倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)去化壓力尚存，疊加下半年陸續(xù)回升的供應(yīng)量，預(yù)計(jì)市場(chǎng)‘以價(jià)換量’策略或?qū)⒀永m(xù)。”