鄭州取消新房限價(jià) 業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)將有更多城市跟進(jìn)

7月31日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布取消商品住房銷售價(jià)格指導(dǎo)的通知。通知稱，經(jīng)鄭州市政府研究，住房保障部門不再對(duì)新建商品住房銷售價(jià)格進(jìn)行指導(dǎo)，開發(fā)企業(yè)按照自主定價(jià)進(jìn)行銷售、辦理商品房預(yù)（銷）售許可（備案）手續(xù)。

據(jù)了解，今年以來，已有沈陽(yáng)、蘭州、寧德等城市明確不再實(shí)施新建商品銷售價(jià)格指導(dǎo)，即取消銷售限價(jià)。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，取消限價(jià)與我國(guó)目前正在構(gòu)建的房地產(chǎn)發(fā)展新模式方向吻合，新房?jī)r(jià)格市場(chǎng)化，有助于滿足城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求。目前，各城市政府擁有房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)，可因城施策，后續(xù)或有更多城市跟進(jìn)取消新房?jī)r(jià)格限制。

鄭州取消新房限價(jià)

據(jù)廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉介紹，住房作為關(guān)系國(guó)計(jì)民生的商品，其價(jià)格管理的一般原則為，在項(xiàng)目規(guī)劃上會(huì)的時(shí)候，在發(fā)改部門會(huì)基于成本進(jìn)行價(jià)格的審核備案；同時(shí)，預(yù)售制下住建部門預(yù)售時(shí)也會(huì)對(duì)商品房?jī)r(jià)格進(jìn)行預(yù)售審批，推行“明碼標(biāo)價(jià)”“一房一價(jià)”。另外，開發(fā)商申請(qǐng)預(yù)售以后，可以在預(yù)售審批價(jià)格的基礎(chǔ)上，自由上下浮動(dòng)15%。若超過15%，要重新申請(qǐng)預(yù)售。

記者了解到，鄭州此次取消住房限價(jià)，取消的是住建部門對(duì)價(jià)格的指導(dǎo)，而不是發(fā)改部門對(duì)房?jī)r(jià)的審核備案。“因?yàn)殛P(guān)系國(guó)計(jì)民生的產(chǎn)品都要進(jìn)行價(jià)格審核備案。當(dāng)然，現(xiàn)在進(jìn)行價(jià)格備案也可能沒有太多限制了。”李宇嘉表示。

據(jù)李宇嘉介紹，目前鄭州市場(chǎng)上，一方面開發(fā)商大幅度降價(jià)促銷，周邊同品質(zhì)二手房降價(jià)銷售，住建部門的指導(dǎo)已經(jīng)沒有效率了。另一方面，將價(jià)格自由調(diào)整的權(quán)力給到開發(fā)商，免除二次申請(qǐng)條件的冗余流程，有利于開發(fā)商更好地促銷，緩解資金鏈?！案匾氖?，取消商品房限價(jià)，給市場(chǎng)傳達(dá)了一個(gè)信號(hào)，意味著價(jià)格自由定價(jià)、自由波動(dòng)，買者賣者自負(fù)，前期業(yè)主不能因?yàn)楹笃诮祪r(jià)而找開發(fā)商的麻煩。”

據(jù)了解，今年以來，鄭州樓市接連出臺(tái)、落地了多項(xiàng)樓市政策。在需求端，針對(duì)首次購(gòu)房的人才推出新的補(bǔ)貼政策，支持住房“以舊換新”，推進(jìn)“商轉(zhuǎn)公”，降低首付比例和房貸利率，提高公積金貸款額度等“一攬子”政策相繼出臺(tái)。在供給端，合理控制和優(yōu)化宅地供應(yīng)，推進(jìn)保交房，支持地方國(guó)企收購(gòu)存量新房等政策陸續(xù)出臺(tái)。

7月29日，鄭州市正式啟動(dòng)“配售型保障性住房”配售工作，共計(jì)1999套房源。此舉旨在加快解決鄭州市工薪收入群體住房困難及穩(wěn)定工薪收入群體住房預(yù)期。鄭州也由此成為全國(guó)范圍內(nèi)率先開啟“配售型保障性住房”配售交付的城市。

中指研究院河南公司總經(jīng)理梁波濤表示，鄭州此次取消限價(jià)后，房地產(chǎn)限制性政策全面解除，商品住房市場(chǎng)回歸高度市場(chǎng)化運(yùn)行，與此同時(shí)，鄭州人才公寓、配售型保障性住房大力推進(jìn)，“保障房+商品房”的住房雙軌制運(yùn)行格局逐步建立，促進(jìn)鄭州房地產(chǎn)發(fā)展新模式加速形成。此外，取消限價(jià)有助于引導(dǎo)市場(chǎng)供應(yīng)高品質(zhì)商品住宅，推動(dòng)住房供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化，更好滿足居民改善性住房需求，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展具有積極意義。

多地放松住房?jī)r(jià)格限制

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年以來，沈陽(yáng)、蘭州、鄭州、寧德等城市明確不再實(shí)施新建商品銷售價(jià)格指導(dǎo)，即取消銷售限價(jià)，另有陽(yáng)江、珠海、蕪湖等地優(yōu)化限價(jià)政策，如縮短備案價(jià)格調(diào)整時(shí)間間隔、取消樓層差價(jià)限制等。

不過，李宇嘉指出，考慮到穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的頂層設(shè)計(jì)，特別是基于地方賣地、后續(xù)項(xiàng)目審批等因素，很多城市依然堅(jiān)持價(jià)格管理，防止房?jī)r(jià)過快下行?！耙?yàn)槿粲许?xiàng)目大幅度降價(jià)，周邊項(xiàng)目可能不得不跟進(jìn)降價(jià)，如果后者的地價(jià)比較貴，顯然這是不公平的?！?/p>

實(shí)際上，近年來，熱點(diǎn)城市紛紛優(yōu)化住房?jī)r(jià)格審核，有的城市擴(kuò)大了在預(yù)售價(jià)格基礎(chǔ)上開發(fā)商可自由浮動(dòng)的幅度，有的城市則優(yōu)化價(jià)格審核的流程。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波指出，取消限價(jià)后，商品房?jī)r(jià)格將更多地由市場(chǎng)供求關(guān)系決定，換言之，市場(chǎng)供大于求的區(qū)域，房企如果想加快項(xiàng)目銷售節(jié)奏，就必須在房?jī)r(jià)上有所調(diào)整。房企自身可以根據(jù)市場(chǎng)情況和自身經(jīng)營(yíng)狀況來靈活調(diào)整價(jià)格。

而對(duì)于區(qū)域樓市而言，短期內(nèi)可能會(huì)加劇市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期，新房和二手房市場(chǎng)均會(huì)受到影響。

但從長(zhǎng)期來看，張波指出，對(duì)于樓市來說也并不意味著房?jī)r(jià)就會(huì)全面下降，相反市場(chǎng)供應(yīng)量少，并且需求量大的戶型產(chǎn)品價(jià)格，還有可能出現(xiàn)小幅上漲?！暗傮w來看，在當(dāng)下市場(chǎng)弱復(fù)蘇的環(huán)境下，加之房企回款壓力偏大的背景下，房?jī)r(jià)向下調(diào)整優(yōu)化的空間依然存在?！?/p>

值得注意的是，張波指出，取消限價(jià)是與我國(guó)目前正在構(gòu)建的房地產(chǎn)發(fā)展新模式方向吻合，與黨的二十屆三中全會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展的精神保持一致的做法。

房地產(chǎn)“雙軌制”的發(fā)展路徑，既要求加大保障性住房建設(shè)和供給，以滿足工薪群體的剛性住房需求，也要求能支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求，而采用市場(chǎng)化推進(jìn)，正是配合多樣化的改善性需求的產(chǎn)品的根本手段，只有新房?jī)r(jià)格的市場(chǎng)化，才能推進(jìn)開發(fā)行業(yè)在建設(shè)過程中更注重對(duì)用戶的研究，用不同價(jià)格段的產(chǎn)品來迎合不同客戶的需求。

此外，從二十屆三中全會(huì)的方向來看，已經(jīng)明確賦予各城市政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)，因城施策。張波表示，鄭州取消限價(jià)的行為也是因城施策的直接體現(xiàn)，預(yù)計(jì)后續(xù)將會(huì)有更多城市跟進(jìn)這一政策，以加快房地產(chǎn)市場(chǎng)走出調(diào)整期的步伐。