2023年春節(jié)樓市相對冷清 返鄉(xiāng)置業(yè)需求初見端倪
今年春節(jié)假期，全國各地旅游業(yè)率先復蘇反彈，出行人次達到近三年的峰值。不過，由于探親訪友、旅游過年等出行需求集中釋放，購房市場則顯得較為冷清。
根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心提供的數(shù)據(jù)，2023年春節(jié)期間重點監(jiān)測的15個城市新房成交量為386套，較2022年下降58.4%。再加上部分城市如北京等網(wǎng)簽系統(tǒng)暫停，數(shù)據(jù)有所缺失，不少城市在今年春節(jié)期間的新房成交量“掛零”。
中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2023年春節(jié)期間（1月21日~1月27日），監(jiān)測的主要城市新房成交規(guī)模保持低位，較2022年春節(jié)假期下降約21%，恢復至疫情前2019年春節(jié)的75%，僅部分城市在2022年同期低基數(shù)下同比實現(xiàn)增長。
“從疫情放開后的首個春節(jié)假期情況來看，部分一二線城市新房項目到訪量與2022年春節(jié)相比有所修復，但由于春節(jié)期間大量返鄉(xiāng)人群外流，市場活躍度相比節(jié)前明顯下滑。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示，“短期來看，供需兩端政策將繼續(xù)加快落實，一二線城市住房需求旺盛，有望率先迎來市場復蘇，樓市小陽春或將在少數(shù)城市出現(xiàn)，但對于大部分城市而言，經(jīng)濟環(huán)境以及房價預期仍較弱，市場修復需要更長時間?！?
三四線城市強于一二線城市
作為放松疫情管控后的首個“小長假”，“回家過年”“旅游度假”成為今年春節(jié)期間的主題，久違的人潮涌動、歡聲笑語時隔三年后再次回歸。
但對購房市場而言，春節(jié)期間通常買房的消費者較少。尤其是一二線城市春節(jié)期間的人口外流，房地產(chǎn)市場在春節(jié)假期落入淡季。
克而瑞研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，40個重點城市在春節(jié)期間的單周成交量僅為35.7萬平方米，環(huán)比下降75%，同比下降14%，與疫情尚未開始的2019年同期相比降幅也達到了32%。
分能級城市來看，一線城市購房需求相對堅挺，雖然春節(jié)單周成交量同比下降72%，但仍顯著好于2021年、2019年同期；二線城市表現(xiàn)略顯遜色，9個典型城市春節(jié)單周成交量僅為7.1萬平方米，環(huán)比下降86%，同比降幅也達到了28%。
二線城市里，僅青島、南寧、蘭州、合肥等少數(shù)城市在今年春節(jié)期間的單周成交量同比增長，不過除青島外，與疫情前的2019年相比仍有一定差距。
三四線城市逆勢翻紅，返鄉(xiāng)置業(yè)初見端倪，28個三四線城市環(huán)比下降61%，同比上漲13%，東南沿海城市諸如溫州、東莞、中山、珠海等城市漲幅顯著，均超過50%。
結合17個典型城市重點監(jiān)測項目案場認購面積數(shù)據(jù)，北京、成都等城市銷售熱度延續(xù)，同比漲幅顯著；福州、青島等城市低位回升，春節(jié)期間整體認購面積同比增長；武漢、重慶、南京等城市相對平淡，市場成交量尚無明顯起色。
以武漢為例，春節(jié)假期可統(tǒng)計的77個在售項目認購量縮減明顯，少量項目余溫有所延續(xù)，其中38%的項目僅有來訪無認購，47%的項目認購量在5套以下，10%的項目認購量為5~10套，5%的項目認購量達到了10~15套。受春節(jié)返鄉(xiāng)影響，南京重點監(jiān)測項目整體客戶來訪量大約為節(jié)前正常單周來訪量的50%~60%左右，多數(shù)項目實際認購量也相應偏少。
克而瑞研究中心還調研了35個城市春節(jié)期間熱銷項目，96個熱銷項目中有63個位于三四線城市，占比高達66%，核心一二線城市項目去化表現(xiàn)顯著不及三四線城市。
其中，北京、成都等一二線城市熱銷項目主要集中在供應稀缺、配套健全的核心片區(qū)，以改善項目居多，項目去化相對不錯；蘇北、川渝等三四線城市因疫情管控全面放松迎來了返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮，疊加部分開發(fā)商以低首付、特價房、打折扣等多重優(yōu)惠讓利購房者，促使多個項目在春節(jié)期間的去化量達到了10套以上。
蘇北三四線城市折扣和讓利幅度不及川渝，多以抽獎、紅包雨、送年貨、送車位優(yōu)惠券等為主。春節(jié)期間，徐州在售項目的到訪量和認購量普遍上升，剛需購房回歸樓市意愿明顯。
“雖然疫情管控全面解綁，疊加年前降首付、降利率等利好政策密集出臺，但并沒有在春節(jié)樓市激起太大的浪花。除了少數(shù)二三線城市開發(fā)商仍保持較高的推盤熱情外，多數(shù)城市推盤積極性不高，核心一二線城市項目去化表現(xiàn)不及三四線城市。”克而瑞研究中心一位分析師指出，“三四線城市在春節(jié)期間的成交放量，更多是基于疫情管控全面解綁后購房需求的延遲釋放，后期持續(xù)性存疑?！?
二手房看房、買房同比回升
盡管今年春節(jié)期間買房的數(shù)量較少，但與2022年春節(jié)相比，二手房看房和買房的數(shù)量有了明顯回升。
春節(jié)期間，貝殼研究院重點監(jiān)測的50個城市的二手房帶看量較2022年提升了28%。成都、重慶的二手房帶看活躍度比2022年春節(jié)期間分別提升了1.5倍和1倍。珠三角重點城市的二手房市場啟動之勢也較為明顯，惠州、東莞及佛山在今年春節(jié)期間的帶看量較2022年同期翻倍，深圳的增幅也達到了86%。
從成交量來看，今年春節(jié)期間，貝殼研究院重點監(jiān)測的50個城市的二手房成交量比2022年同期增加了57%。2023年1月前27日的成交水平已經(jīng)基本接近2022年12月全月，其中京津冀重點城市在今年1月的二手房市場延續(xù)了2022年12月的回升態(tài)勢，北京、廊坊、天津及石家莊的二手房成交量已經(jīng)超過2022年12月全月成交水平，這4個城市二手房日均成交量總體提升了38%。
隨著帶看量的修復，二手房市場預期也在持續(xù)走強。2022年12月初重點監(jiān)測的50個城市二手房景氣指數(shù)從15開始回升，至今年1月22日達到24，已超過2022年最高水平。昆明、廈門、泉州、中山、福州、深圳、珠海、杭州等城市的二手房景氣指數(shù)已超過30。
房價變動相對滯后，但也出現(xiàn)了企穩(wěn)態(tài)勢。上一周（1月16日~1月22日）貝殼研究院重點監(jiān)測的50個城市的二手房價格指數(shù)環(huán)比前一周走平，這是自2022年下半年價格持續(xù)下跌以來的首次走平。最近一周二手房價格指數(shù)較2022年最后一周（12月19日~12月25日）下跌0.3%，這是自2022年下半年以來最小月度跌幅，價格下跌的城市數(shù)量由12月的38個降至36個。
之前房價深度下跌的城市出現(xiàn)了弱回升。上一周與2022年最后一周相比，珠三角的中山及佛山的二手房價格分別上漲0.9%和0.6%，深圳的二手房價格指數(shù)自2023年1月以來持續(xù)走平，京津冀區(qū)域重點城市如北京、廊坊環(huán)比上漲0.6%，石家莊及天津也企穩(wěn)微揚。
京津冀及珠三角的二手房從業(yè)者對后市成交復蘇預期更強。多個城市經(jīng)紀人交易信心指數(shù)已進入交易量預期擴張區(qū)間，北京、廊坊、天津、佛山、廣州、深圳、成都和重慶的經(jīng)紀人對二手房成交量的信心指數(shù)均在55以上。
貝殼研究院監(jiān)測的二手房成交數(shù)據(jù)進一步顯示，當前，剛需群體的預期最弱，但改善型需求預期相對較強。2022年，核心城市大戶型、大面積、高總價類的改善房源交易占比提升。貝殼重點監(jiān)測的50個城市新房成交中三居及以上的戶型占比達到80%，比2022年提升3個百分點；二手房三居及以上戶型成交占比45%，提升4個百分點。
“從先行指標來看，預計2023年一季度樓市會保持復蘇的勢頭，珠三角及京津冀重點城市表現(xiàn)好于其他城市群?！必悮ぱ芯吭阂晃环治鰩煴硎?，“人們開始逐漸從不確定情緒中走出來，收入預期有所恢復，從過去預防性儲蓄轉變?yōu)樽非筘敻辉鲩L。在人口和就業(yè)進一步向大城市集聚的趨勢下，核心城市的房產(chǎn)依然具有不可替代的價值，人們對于房地產(chǎn)過度恐慌的預期將會轉變過來?！?
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